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一周公寓大事记 蛋壳公寓正式递交赴美IPO招股书
2019-11-06 07:39

  美国东部时间 2019 年 10 月 28 日,蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会( SEC )递交 F-1 招股书,拟进行首次公开募股( IPO ),预计将以「 DNK 」为交易代码登陆纽交所,花旗集团、信贷和摩根大通将担任本次 IPO 的承销商。

  蛋壳公寓在招股书中表示,此次 IPO 募集到的资金一是将用于进一步拓展业务规模,二是将加强在技术方面的实力,进一步发挥蛋壳大脑的效用,三是用于一般性营运资金用途。

  根据招股书内容,截至 2019 年 9 月 30 日,蛋壳公寓已进入、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆 13 地市场,共运营 406 、746 间房间,与成立的第一年(截至 2015 年 12 月 31 日,其运营的房间数为 2,434 间,且全部位于)相比,房间数增长了 166 倍,2015 年底至 2018 年底三年年复合增长率达 360% 。

  财务数据上,蛋壳公寓的主要收入为租金和服务费。2019 年前 9 个月,蛋壳公寓收入为 50.00 亿元人民币,较 2018 年同期的 16.73 亿元增长 198.8% ;2018 年和 2017 年的营业收入为 26.75 亿元和 6.57 亿元人民币,同比增长 307.3% 。

  地新引力点评:继月初青客赴美递交招股书后,蛋壳公寓成为第二家欲上市的长租公寓企业。目前蛋壳公寓、青客分别以 40 万间及 10 万间左右的房源体量,位列行业规模的第二、第三。而据行业预测,通过盈利能力及现金流估算,长租公寓企业需要达到 10 万间的规模门槛,才能覆盖相关成本,达到纳斯达克上市标准。

  日前,上海市房屋管理局印发了《关于进一步规范本市住房租赁企业代理屋行为的通知》,该《通知》于 2019 年 10 月 1 日起开始施行,有效期 5 年,明确「单套住房内客厅(起居室)使用面积在 12 平方米以上,且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的,可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住」。

  《通知》还对隔断材料、消防安全等方面提出了更高的标准,明确实施「代理经租」「 N+1 」模式的具体要求。

  作为全国最早落实 N+1 模式的城市,上海早在 2015 年即推出相关政策施行 N+1 化。在原政策到期后,上海对 N+1 化的有效期进行了延长处理。

  地新引力点评:考虑到房屋地段、户型、面积等方面影响,隔断后整体出租房屋的坪效可增加 20-40% ,同时增加租赁市场房源供给,但「 N+1 」模式也易滋生消防、治安等多类隐患。目前「 N+1 」在全国范围内仍存争议,从法律层面上群租房、隔断房,但上海、广州、深圳、武汉、成都等多个城市都对「 N+1 」模式持支持态度。此次上海对「 N+1 」模式化的探索,或将带动更多城市落地「 N+1 」化。

  10 月 27 日,「 2019 全球财富管理论坛」于通州-国际财富中心召开。会上,市通州区产业发展促进委员会正式发布《关于加快推进城市副中心高精尖产业发展若干设施》,对在通州实际注册、经营,符合条件的高精尖企业实施政策扶持和补贴。

  人才政策上,对贡献突出的企业,给予人才租赁住房等人才住房保障支持;对符合条件的优秀人才,给予医疗、子女入学、人才落户及工作居住证办理、出入境等便利;为外籍高层次人才提供优质生活配套服务。

  地新引力点评:此次「通八条」的发布,旨在吸引优质企业入驻,且加速企业汇聚英才,为在通州区工作的专业人才免除了居住的一系列后顾之忧。其鼓励企业、扶持发展的力度之大,也了通州市未来城市副中心的重要发展方向。

  29 日,济南市发布了《关于印发济南市城市中低收入住房困难家庭租赁住房补贴保障标准及办理程序的规 定(试行)等 3 个的通知》,从 11 月 1 日起正式施行。

  据悉,租赁住房补贴新政,以市场中小户型平均租金的调研数据为依据,调高了济南市低保及特困、低收入、中等偏下收入家庭的补贴标准,其中符合条件的低保、特困家庭最高可以享受每人每月每平方米 29 元的补贴。

  新就业职工的补贴标准,根据学历不同划分为四个档次,全日制博士每月可领 1500 元,全日制硕士每月可领 1000 元,全日制本科每月可领 700 元,不限学历的普通新就业职工每月可领 500 元。稳定就业外来务工人员的保障标准参照城市中低收入住房困难家庭的标准执行。

  地新引力点评:结合济南租赁市场租金相对较低的情况,本次租房补贴新政力度颇大。另外,除对中低收入家庭进行补贴外,目前广州、海口、南京、杭州、武汉等各地都对高学历人才提供相应租房补贴。补贴覆盖范围的扩大、推行力度的增强以及相关流程的优化,都能帮助各城市进一步吸引优质人才,推动城市活力发展。

  2019 年 10 月 31 日,参股公司青悦公司以挂牌价人民币 1.92 亿元获取上海市青浦区西虹桥光涞北侧 04-33 地块国有建设用地使用权,该地块性质为租赁住宅用地。地块为上海市青浦区西虹桥光涞北侧 04-33 地块,位于光涞和苗泾港附近,用途为租赁住宅,总面积 3.25 万平方米,出让面积 3.04 万平方米,容积率 1.5 。

  据了解,上海实业发展股份有限公司持有上海青悦房地产开发有限公司 49% 股权,西虹桥公司及青发公司分别持有青悦公司 26% 及 25% 股权。

  地新引力点评:10 月,上海仅成交了一块租赁用地,由上实发展摘得,地块位于青浦区。上海实业发展合作竞拍租赁用地,一方面能有效控制项目的开发成本,另一方面能够不断积累租赁住宅相关经验,为持续探索租赁住宅市场奠定基础。2016 年至今,青浦区已累计出让纯租赁用地 25 幅,项目所在板块个人房源平均租金仅 37.08 元/月/ ㎡ ,远低于上海市平均水平 79.89 元/月/ ㎡ ,租赁市场不甚活跃。

  日前,位于市丰台区高立庄的万科泊寓项目城市展厅正式。该项目不仅是万科的第 11 座「泊寓」,更是在集体建设用地上打造长租公寓的一次探索。据万科相关负责人介绍,项目将于年底完工,目前已开始向周边企业和个人预租,预计在 2020 年二季度正式开业上市。

  地新引力点评:市规划在 2017 年至 2021 年期间,将供应 1000 公顷集体土地,用于建设集体租赁住房,集体用地将成为租赁住房的主要供应渠道之一。两年来,万科在京先后获取 6 个集体土地建设租赁住房项目,进展最快的项目也将于明年二季度开业,开发速度较常规地产项目慢;且从 2017 年的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》及今年的新《土地管理法》来看,内容均未提及集建地建设租赁住房的具体落地细则,企业仍处于摸索过程中。



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